Vào năm 2015 , khi thị trường BĐS Hà Nội mới phát động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận với cơn khủng hoảng kinh tế , lượng căn hộ trung - cao cấp trên địa bàn thành phố này mới chỉ có khoảng 8.000 căn - thể hiện của tình trạng cung không đủ cầu.

Chính bởi thế , tiếp theo đợt sốt đất nền đề án ở hai khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội , ngay từ quý VI/2009 đã diễn ra cảnh tượng ấm lên của phân khúc căn hộ chung cư , rồi dẫn đến cơn sốt thật sự trong phân khúc này.

tuy thế , năm 2011 lại là một thái cực khác không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả. Nguồn cung căn hộ của Hà Nội hiện nay lên đến 45.000 căn , trong đó hơn 80% là loại trung - cao cấp. Thị trường Ngưng lại sản lại đang có dấu hiệu bão hòa. Những ngày qua , một số nhà đầu tư vay vốn nhà băng để lướt sóng căn hộ đã dính vào tình trạng mắc kẹt trầm trọng , phải giảm giá căn hộ hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn không có người mua , trong khi chính chủ đầu tư căn hộ lại tung ra chính sách chiết khấu ( khuyến mại ) giá căn hộ đến 12%.

Khi thời hạn nhà đầu tư can ho diamond lotus dùng đòn bẩy tài chính phải thanh toán cho ngân hàng không còn nhiều , giới kinh doanh địa ốc đang đồn đoán về việc giá căn hộ cao cấp sẽ phải giảm ít ra 15% so với mức đỉnh. .


Nhưng căn hộ vẫn chưa phải là minh họa điển hình nhất cho sự Trắc trở của trào lưu lướt sóng BĐS. Cái gì lên nhanh nhất , ảo nhất thì chiều xuống cũng Hầu như vậy.

Vào tháng 4-5/2009 , đất nền lĩnh vực phía Tây Hà Nội đã được thổi giá đi hàng đầu. Sau 3-4 đợt tăng giá , đến đầu năm 2011 mặt bằng giá khu Tây đã gấp gần 3 lần giá năm 2009 - một tỷ lệ sốt vượt hơn hẳn phân khúc căn hộ và nhà riêng lẻ , càng chẳng thể so sánh được với mức giá chỉ tăng nhẹ của phân khúc nhà vườn , nhà ở phố. Đó cũng là lý do tại sao tuy vẫn có khá nhiều người đánh giá đất nền là kênh đầu tư số một và kỳ vọng phân khúc này sẽ còn nối mang lại lợi lộc , nhưng một sự thực chẳng thể chối cãi là tại những đề án như Geleximco và Kim Chung - Di Trạch , giá đất đang giảm gần 10 triệu đồng/m2.

Trước đó , Sóc Sơn sau một thời gian ngắn đột ngột nóng đất thổ cư , đã tạo thành hiệu ứng tháo chạy đối với nhiều nhà đầu tư. Rất rõ ràng , đặc trưng của những vùng xa trung tâm Thủ đô là do giá thấp hơn hẳn đất thành thị nên mặt bằng giá có xác xuất được hàng ngũ cò đẩy lên vô chừng , tạo ra biên độ lợi nhuận thậm chí còn cao hơn cả đất phía Tây Hà Nội. Thế nhưng sự quá ngăn lại trong một giới hạn nhất định về tính thanh khoản cũng có thể khiến Sóc Sơn trở nên Ba Vì thứ hai - lúc giảm sốt không ai mua cả.

Theo logic trên , điều tự nhiên là những lĩnh vực gần Hà Nội được đánh giá là đầy tiềm năng như Vĩnh Phúc cũng tự dưng lặng sóng. Lại phản hồi với thời kỳ đầu năm 2009 , các văn phòng môi giới nhà đất ở Hà Nội đang uể oải ngáp dài. Một số môi giới còn tính đến chuyện bỏ nghề.

Một thị trường BĐS được coi là ổn định khi giác thư hợp với túi tiền tài người tiêu dùng. Trong thị trường BĐS ở nước ta , Cùng một tư tưởng này ít khi được trông tới , hay nói xác thực hơn là chỉ được các chủ đầu tu lưu tâm vào thời suy giảm hoặc đóng băng của thị trường địa ốc.

Còn khi thị trường này Phát nổ , người ta chỉ miệt mài so sánh giữa nơi này giá thấp với nơi kia giá cao mà Đại khái chẳng quan hoài đến bao giờ , khi nào thì người có ngày công thấp mới mua được nhà. Cũng bởi thế , gần 70% người đi mua đất nền thuộc về mục đích đầu cơ , hoặc nếu có đầu tư cũng chỉ là bất đắc dĩ do "lệch sóng".

Với mặt bằng giá đất nền dat nen dau giay dù đã giảm chút ít như hiện tại ở Hà Nội , có xác xuất nói vẫn còn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân. Cuối năm 2009 , đầu năm 2010 , người tiêu dùng còn có thể với tới những căn hộ và nhà có mức giá dưới 3 tỷ đồng , nhưng đến cuối năm 2010 thì cái mặt bằng giá ấy đã đội thêm chí ít 30% nữa. Còn với đất nền , 3 tỷ đó chỉ mua được khoảng 60m2 ở khu phía Tây Hà Nội. Mà mua đất rồi thì không biết lấy tiền đâu xây nhà.

Nhìn tổng quan hơn , chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam đang lên đến 24 , 5-26 , 6 , cao hơn Hai ba lần so với các thanh thủy lĩnh vực Nam Á ( 6 , 25 ) và châu Âu , Bắc Mỹ ( 6 , 25 ); và càng không phù hợp chút nào với mức khuyến cáo lui 3-4 của liên hợp Quốc.

Thị trường sẽ "tự phê bình"

Dõi theo thị trường , ngày 7/4/2011 , VEF.VN có bài "Đất nền Hà Nội đã đạt đỉnh?" , nêu một số quan ngại về tình trạng ba mạng mỡ: vị BĐS và nguy cơ đối với giới đầu tư. Một điều đáng ghi nhận là có khá nhiều quan điểm trở về bài viết này với nội dung ý là do nhu cầu còn rất lớn về đất ở của người Hà Nội và các vùng chung quanh Hà Nội nên phân khúc đất nền sẽ chẳng thể xuống giá được.

Nhưng từ đầu tháng 4/2011 đến nay , không ít người dân đã phải tìm ra cách ứng xử miễn cưỡng đối với thị trường BĐS: quay lưng lại với thị trường này. Một khi lực cầu đại chúng đóng băng và thời hạn thanh toán nhà băng luân phiên đến gần , mần răng đất nền còn tồn tại được mặt bằng giá cao chót vót?

Nhưng cũng có một ngành ngọn dễ thường quan yếu không kém làm cho giá đất nền phải tiếp chuyện khuynh hướng giảm , đó là việc dòng tiền nóng - dòng tiền đầu cơ dường như đã chính thức nói lời chia tay với thị trường BĐS Hà Nội.

Vào năm 2009 , giá như thị trường can ho vung tau này được "đánh lên" bởi giới đầu cơ , thì nay cũng chính giới đầu cơ làm cho nó chìm lắng trở lại. Nói một cách ý nhị , "hàng" đã được "thanh lý" xong. Có xác xuất từ tháng 12 của năm 2010 , nhiều đại gia đã căn bản thu hồi đất đai nguồn vốn bị tồn từ đầu năm 2008 và đã bắt đầu nghĩ sang những câu chuyện khác - những miền đất hứa khác.

Với những lý do trên , lịch sử tăng trưởng theo hình "ruộng bậc thang" của thị trường BĐS Hà Nội thật khó lặp lại trong năm 2011 , thật khó để tạo ra một bậc thang mới cao hơn bậc thang cũ. Trên tổng thể , sẽ chỉ còn một ít đợt sốt xảy ra cục bộ tại một ít địa bàn có đổi thay đột biến về quy hoạch , giao thông. Làn sóng đầu tư sẽ nhanh chóng chuyển từ Cùng một tư tưởng giá trị sang giá trị sử dụng. Vì thế , phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và tiền lương thấp còn đất sống.