Trong phông nền nhà nước quản lý chặt thị trường vàng miếng; thị trường đấtt nền dầu giây vẫn lình xình , phần nhiều cổ phiếu rớt giá thảm thê và tương lai vẫn chưa rõ thế nào; Ngưng lại sản xuống giá mạnh; gửi tiền tiết kiệm bị âm vào vốn khiến những người có nguồn tài chính nhàn rỗi chưa biết để tiền vào loại hàng hóa nào. Đầu não tư vào đâu bấy giờ thật sự là một câu hỏi gây nặng đầu cho bất kỳ ai. Tuy nhiên , theo nhiều chuyên gia , hiện tại vẫn có thời cơ tầm lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Mặc dù đất đai đang xuống giá nhưng về lâu dài đầu tư vào Ngưng lại sản vẫn được coi là tự do tương đối không có các mối nguy hiểm hoặc rủi ro , điều quan yếu là nhà đầu tư phải chọn được phân khúc nào có tính thanh khoản tốt.

thời gian qua , thị trường BĐS có nhiều biến động. Người ta được chứng kiến hai cơn sốt đất ở Ba Vì và Sóc Sơn , Đông Anh bùng phát mạnh mẽ nhưng cũng xì hơi rất nhanh. Thị trường đình chỉ sản Hà Nội sốt nóng cục bộ ở một vài lĩnh vực , trong lúc thị trường TP Hồ Chí Minh hầu như nguội lạnh. Và gần đây , thị trường đình chỉ sản đã bắt đầu ngấm đòn từ những chính sách hạn chế tín dụng của ngân hàng nhà nước , bên cạnh đó , trước sự tăng nóng của giá đình trệ sản cùng với việc hàng trăm dự án lớn nhỏ đã và sẽ triển khai , người ta bắt đầu nói về nguy cơ tiểu tràng nhà đất.

Sau hơn một tháng sốt nóng , giá đất tại Sóc Sơn liên tục giảm mạnh tới 30- 40% mà vẫn không có khách hỏi mua. Anh Dương Văn Hưng , một cò đất tại xã Tân Dân cho biết: trái ngược hẳn với cảnh nhộn nhịp người tìm mua đất như hồi tháng 3 , bắt đầu từ cuối tháng 4 , người mua ít dần và hiện nay , không có khách nào đến hỏi mua đất nữa. Một số mảnh đất mà người ở nội thành lên mua dĩ vãng ít lâu cũng do Hưng mối lái nay chấp thuận bán lỗ và nhờ Hưng tìm khách nhưng cũng rất khó. Còn đất lâm nghiệp , đất trang trại ở các xã Minh Trí , Minh Phú cũng chịu chung số phận ế ẩm.

Khi cơn sốt đất Sóc Sơn đang ở cực điểm , nhiều người đã cảnh báo về một kịch bản như cơn sốt Ba Vì một năm về trước sẽ lặp lại , tuy nhiên , ít ai quan hoài. Cuối tháng 4 , giới đầu cơ đồng loạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn , giá đất rớt thảm thê , hậu quả là những người chậm chân phải ngậm quả đắng.

Chưa hết , sau khi tháo chạy khỏi Sóc Sơn , Đông Anh lại là tâm điểm làm giá của giới đầu cơ. Giá đất cát tại Đông Anh tăng mạnh tại những “điểm nóng” ở khu vực ấn độ dương chân cầu Nhật Tân như thôn Ngọc Chi , xã Vĩnh Ngọc…

Nhưng cũng như tại Sóc Sơn , cơn sốt đất tại Đông Anh cũng chóng vánh hạ nhiệt. Chị Nguyệt Hà , một nhà đầu tư can ho diamond lotus nhỏ lẻ tại huyện Từ Liêm cho biết , ôm đất Đông Anh khá xui xẻo bởi dẫu sao khu vực này cũng còn tách biệt với nội thành , cầu Nhật Tân chưa xiết bao giờ làm xong. Gia chi dĩ , với hạ tầng còn bề bộn như vậy , không dễ có được vị khách nào dạn dĩ bỏ 5- 6 tỷ đồng mua đất. “Đất chỉ bán dễ khi đang sốt”- chị Hà nói. Bởi thế , chị quyết định bán ngay khi thanh khoản còn tốt để lấy tiền đầu tư nơi khác.

Đất đề án đã từng được coi là một phân khúc rất ngon ăn đối với người đầu tư nhỏ lẻ. Đã có thời người ta phải khai thác mọi mối quan hệ để có được một suất mua cư xá và khi có một suất là có xác xuất bán lãi ngay vài chục đến hàng trăm triệu đồng. Nhưng nay tình hình đã Biến hóa , nhiều chủ đầu tư đã phải xuống thang với người mua bằng những khoản chiết khấu ( thực chất là giảm giá ) có khi lên đến 12%. Nhiều khu thành thị đã phải dùng đến biện pháp quảng cáo rất mạnh trên truyền hình , trên báo chí hoặc tổ chức lao vụ đưa nhà đầu tư đi tham quan dự án hoàn toàn miễn phí… có thể hiểu được rằng , đằng sau những động thái trên , nhiều chủ dự án đang nhức đầu giải quyết bài toán vốn và dự cảm được sự cạnh tranh dữ dội tại phân khúc này trong vài Năm sau. Mặc dầu vậy , hiện tại nhà đầu tư không ôm chung cư nữa song bán ra , kể cả không lãi hoặc lỗ nhẹ. Có thể thấy , bên cạnh việc chủ đầu tư khát vốn thì người đầu cơ cũng bắt đầu mệt mỏi vì phải trả lãi ngân hàng và không có nhiều mong mỏi về sự tăng giá của nhà nhà tập thể trong mai sau gần.

Những toan tính trên hoàn toàn có cơ sở , bởi ngân hàng quốc gia đã cho biết , đến 30/6/2011 , tỷ trọng cho vay khu vực phi làm ra xuất ( bao gồm đình trệ sản , chứng khoán , cho vay tiêu dùng... ) của các ngân hàng trên tổng dư nợ chỉ còn tối đa là 22% và đến hết năm 2011 còn 16%.

Theo nhiều chuyên gia , hàng loạt doanh nghiệp đình trệ sản bây giờ đã bắt đầu rơi vào tình trạng đói vốn. Thiếu vốn là thực tế không loại trừ đối với cả những doanh nghiệp bấy lâu vẫn vỗ ngực tự hào về nguồn tài chính dồi dào , bởi dù “mạnh vì tiền” nhưng họ lại ôm đồm lan tràn thặng dư dự án.

Ông Nguyễn Hồng Phúc- tổng giám đốc công ti CP đầu tư xây dựng Nhà Việt ý rằng nếu không vay được vốn ngân hàng , không huy động được vốn từ khách hàng , nhiều doanh nghiệp BĐS có xác xuất sẽ rơi vào tình trạng cạn nguồn tiền mặt. Thiếu vốn , sẽ ảnh hưởng kép đến thời khắc hình thành căn hộ hiện hữu bởi ngay cả trong lúc thị trường đủ vốn , từ thời khắc nhà đầu tư nộp tiền lần đầu đến khi bàn giao căn hộ cũng mất khoảng 24 tháng; còn khi dự án bị đình hoãn thì thời điểm bàn giao nhà có khả năng lùi lại vô thời hạn. Theo ông Nguyễn Mạnh Huy- Trợ lý tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường , việc nhà nước siết tín dụng để kìm chế lạm phát đã khiến những khu đất dĩ vãng bị thổi giá lên cao , giờ nhu cầu thực không có , họ phải bán tống để lấy tiền trả nợ.

Ở một phía khác , nguy cơ dư thừa căn hộ cư xá cũng là một thực tế. Sự dư thừa sẽ dẫn đến hạ giá và thanh khoản kém. Theo Savills Việt Nam , tại thị trường sơ cấp hiện có 20 dự án đang chào bán , với tổng số căn hộ khoảng 8.800 căn , gấp đôi số lượng căn hộ của quý IV/2010. Dự trù trong cả năm 2011 , thị trường sẽ tiếp thu 21.000 căn hộ thuộc 35 dự án. Còn theo số liệu của nhà tham vấn bất động sản Colliers International , tính đến quý I/2011 , thị trường có khoảng 45.000 căn hộ đang rao bán và trong thời gian tới , ước lượng số căn hộ mới cũng vào khoảng 11.006 căn.

sáng sủa là trong tình cảnh này , nếu nhà đầu tư nhỏ bỏ tiền vào đất dự án thì xui xẻo sẽ rất cao , bởi nếu đề án bị trì diên thì số tiền chủ đầu tư “mượn” của họ cũng khó mà quay vòng nhanh được. Mặt khác , số tiền đầu tư đối với phân khúc nhà liền kề , nhà vườn thường là rất lớn , khi thị trường dat nen dau giay thiếu tiền thì hẳn nhiên sẽ có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn về thanh khoản.

Tuy thị trường bất động sản bây giờ có những diễn biến khá phức tạp nhưng nhu cầu nhà ở của người nhập cư , thất gia trẻ , nhu cầu cải thiện chỗ ăn ở của một bộ phận dân cư vẫn là rất lớn. Đây chính là những đối tượng mua nhà để ở nên đó là nhu cầu thực , bất cứ là kinh tế phát triển hay suy thoái , chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt; tuy nhiên điểm ngăn lại trong một giới hạn nhất định của đối tượng này là sức mua thường không cao. Theo nhiều chuyên gia , đáp ứng nhu cầu của đối tượng có nhu cầu mua nhà thực được cho là hướng đầu tư sáng láng trong thời điểm này và kể cả trong dài hạn.

Nhiều chuyên gia nhận định cầu về gia cư tại Hà Nội vẫn vượt xa cung trong khoảng 10 năm nữa. Ông Nguyễn Trần Nam , Thứ trưởng Bộ Xây dựng tuy rằng , thị trường đình chỉ sản Việt Nam vẫn phát triển tốt bởi nhu cầu hiện tại còn rất lớn.